¿Qué gastos hipotecarios cubre ya la banca?

En diciembre de 2015 el Tribunal Supremo reconoció en una sentencia contra un importante banco que la cláusula de la hipoteca que carga sobre el prestatario los gastos de formalización de la misma es una cláusula abusiva y, por tanto, nula. ¿Esto qué quiere decir? Que la cláusula no es válida y que el banco debe devolver las cantidades cobradas al cliente.

La sentencia se sustenta en que los gastos deben ser cubiertos por los interesados en los hechos o documentos a los que hacen referencia, que, en los casos de las hipotecas, son los bancos.

Esta sentecia creó precedente y sentó jusrisprudencia lo que ha hecho que sean miles de afectados los que inicien procesos de reclamación contra sus bancos para recuperar el dinero pagado de más. Pero, ¿qué pasa con las nuevas hipotecas? ¿los bancos corren ya con todos los gastos de las hipotecas? Desafortunadamente, no es así.

 

Los gastos de constitución de la hipoteca 

Desde enero de 2016 cada vez son más las entidades que van asumiendo algunos de los gastos de la constitución de la hipoteca, pero aún dista mucho de que cubran todos los gastos de las mismas.

Antes de analizar la situación, conviene que recordemos cuáles son los gastos en los que se incurre al firmar una hipoteca:

• Notaría: los gastos de notaría se refieren a los costes asociados a la firma del contrato hipotecario, no a la firma del contrato de compra-venta del inmueble (que en este caso, sí corren por parte del cliente)
• Registro de la propiedad: inscripción del contrato hipotecario en el registro de la propiedad.
• Gestoría encargada del registro y los trámites hipotecarios
• Tasación del inmueble encargada por el banco. Normalmente el cliente ha hecho una tasación previa la adquisición del inmueble o no está interesado en hacerla, pero el banco requiere de una tasación hecha por su tasadora de confianza para decidir si concede el préstamo o no, por lo que debería correr con el gasto.
• Impuesto de Actos Jurídicos documentados: impuesto que grava los actos formalizados en escrituras públicas. En el caso de una hipoteca se calcula en importe según un porcentaje aplicado al valor escriturado.

La postura de la banca

Pese a que la sentencia del Tribunal Supremo da pie a que los bancos tengan que cubrir todos los gastos, la banca, en general, sólo reconoce que tiene que pagar algunos de ellos en las nuevas hipotecas, y no hay unanimidad en las diferentes entidades, como podemos ver en esta infografía de Cinco Días.

Todas las entidades siguen cargando los impuestos (el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados) al cliente, ya que alegan que así lo dice la ley, al ser el cliente el que suscribe el préstamo. Hay que tener en cuenta que es el gasto más elevado de todos, por lo que es normal que la banca quiera “escurrir el bulto” en este sentido.

Otro de los gastos que cobran todos los bancos hasta el momento es la tasación. Si con los impuestos puede haber duda, en este caso no cabe ninguna de que este cargo debe correr por parte de la entidad. Como no suelen cubrirlo de primeras, conviene que tengas en cuenta que como cliente puedes llevar al banco una tasación no más antigua de 6 meses y realizada por cualquier empresa homologada por el Banco de España, y el banco debe aceptarla. Esta es una práctica de la que los bancos no suelen informar o, incluso, insisten en tasar la vivienda con su tasadora de confianza (que en muchos casos es del propio banco), para poder pasar después una factura abultada que imputan al cliente.

Gestoría, notario y registros son las partidas en las que la banca está comenzando a cubrir los gastos. Algunos bancos sólo se hacen cargo de los gastos de registro de la propiedad y de las copias simple y ejecutiva de la escritura de la hipoteca que se firma ante notario; otros sólo abonan la copia ejecutiva.

Los bancos más comprometidos en este sentido, están pagando el registro, la notaría y parte de los gastos de gestoría a medias o en su totalidad.

Como ves, a falta de una nueva ley hipotecaria que regule formalmente los gastos de constitución de la hipoteca, son muchos los escenarios posibles en los que te puedes encontrar. Nuestro consejo, si vas a firmar una nueva hipoteca, es que reclames al banco que pague todo, y si no es posible, por lo menos que corran con los gastos de tasación, registro y parte de la notaría y la gestoría.